购买商住房注意事项

范文1:购买商住两用房的注意事项

购买商住两用房的注意事项

现在许多购房者在买房时不仅要求住的舒服,更加希望能有投资价值,因此商住两用楼也得到许多购房者的亲睐。然而,对于那种自由职业或居家办公者,选择这种商住两用房就要慎重了。因为,这两种人虽然需要一定的办公条件,但其购买的主要目的还是住。

商住两用房好吗?

“住”与“商”的要求不同,选择商住两用房时要注意什么?第一种商住两用房,不仅使其正常的生活因“商”而受到影响,而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊,这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主,会带来很多不安全和不安定的因素。

第二,商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中,虽有关于商住楼的规定,但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”,而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定,住宅只需设消火栓系统,商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说,办公楼的装修档次高,可燃物较多,电和天然气的用量较大,防火规范较住宅严格。因此,对于商住两用楼,如果开发商对其规划用途报建的是住宅,并按住宅消防标准审核,无疑是存在一定的消防隐患。

第三,会给物业管理增加难度和成本,同时影响物业管理的品质,从面影响项目的品质,大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外,纯住宅社区要做小区配套,如幼儿园、国际学校、双会所等,而如果做商住,就可以不做配套或少做配套。

第四,选择新型“商住两用房”

现在,市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局,取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体,彼此出入互不干扰,互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准,另外,彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区,在租售方面以“整层”为单位进行。这样做,一方面写字楼给公寓业主提供超值服务,另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。商住两用房税费

一、买房人应缴纳税费:

1、契税:房款的1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)2、交易费:3元/平方米

3、测绘费:按各区具体规定

4、权属登记费及取证费:按各区具体规定,一般情况是在200元内。

二、卖房人应缴纳税费:1、交易费:3元/平方米

2、营业税:差价*5.5%(房产证未满5年的)3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)4、土地出让金:比较复杂不列举(非住房性房产必须要缴纳的)商铺

买家买家契税=3%成交价;另外还有交易手续费=0.5%成交价;印花税=0.05%成交价。

卖家卖家出售的时候,商铺不论年限,都要交纳以下几种税费:

1.营业税及附加,税费为差额的5.55%;2.土地增值税,税费为差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算)(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

3.个人所得税,税费为净收入的20%。

范文2:购买商品房收房注意事项

怎么收房?如何收房子

一、准备工作

(1)交房期限一个月左右时间开始经常去楼盘转转,主要是解决房屋可能存在的大问题:1、对卫生间地面(还有你的楼上)做防水实验。(有时厨房做了防水也要做)2、注意在雨天到房屋里去看看墙体是否渗漏,主要是外墙。(顶层更需注意)3、注意在雨天到房屋里去看看塑钢窗固定的地方是否渗漏。

4、由于塑钢窗的重量比较大,需要你检查是否变形、推拉是否方便。5、检查天花板是否有的裂缝情况发生。

6、如果你是整板现浇结构的楼盘,千万注意看有管网穿透楼板的地方是否漏水。(2)交房前仔细研究自己的合同,认准合同中约定的交房标准。

比如:水通、电通、路通的标准,绿化和违约责任等。交房开发商需要提供的验收标准。二、交房过程

(1)需要看的文件1、《商品房交付许可证》

这里存在很多疑问,解释一下。有三个东东办理的顺序是这样:《工程竣工备案表》在上面把关于绿化、工程等等的章章盖完之后,就可以换取《工程竣工备案证》,有了这个证,开发商可以办理《商品房交付许可证》。所以,交房的时候最好是看《商品房交付许可证》。如果是分期开发的小区,开发哪一期就看哪一期的,记住,这玩意没有可以扯皮的,当然,还要看你的合同签的是哪一条。2、《住宅质量保证书》

《住宅使用说明书》开发商都有这东西

3、关于房屋实际面积的测绘说明。有图纸说明,还有测绘队的编号和联系方式,可以咨询。4、开发商代手的煤气管道等等费用,均需有政府相关文件公示,特别是收费标准。5、物业公司收取的物业管理费需要有物价部门的核准标准说明。有一个打分标准。(2)验房

1、检查道路畅通情况。

2、以合同附件中约定的配套标准逐一验收。3、单元对讲门是否安装并可以使用。4、楼梯走道是否达到配套标准。5、楼道灯可以使用吗?6、门口弱电配套是否完成。

7、入户门是否可以打开,有无损坏,门铃是否好。8、地面是否搓毛找平。9、墙面符合配套标准吗?

10、有限和宽带的接入标准达到了吗?11、电源开关安装到位?

12、检查墙壁和天花板的裂缝情况。

13、检查楼板的管线布置是否合乎配套标准。14、厨房的烟道是外挂还是内置,符合标准吗?15、厨房上下水预留的位置对吗?16、卫生间的上下水情况。17、塑钢窗的推拉和开启情况。18、房间如果有门看是否变形。

19、阳台栏杆油漆做的怎么样。20、类似的小问题

(3)交足你剩余的费用

你可以选择在交房之前交,也可以在验房之后。验房之后交的地气足些。(4)签物业,拿钥匙

办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批准条,让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去,发现存在问题,申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续,并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收验,验以免留下后患。或者可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。

对所购商品房进行验收主要应注意以下几点:第一、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符;第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题;第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

索要"两书一表":向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范,问题比较少;而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,可以追究其责任

签收《房屋验收单》:在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您一定先签订《物业管理公约》,做一个事先约定,避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定,做到明明白白。同时,考察一下您的小区物业管理公司的资质,是否具备您要求的管理标准。其后,还要了解您所买的物业公摊面积有多少,您要让开发商出具房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》,做到心知肚明。在基本程序全部完成之后,您就可以签收《房屋验收单》了。1,道路是否通畅,达到路通的要求?2、绿化是否基本完成?

3、小区的停车场是否可以使用?4、小区是否已经封闭?

5、入户单元门安装到位并可以正常使用吗?6、门禁系统是否可以使用?7、楼道是否施工完毕?8、水、电表是否安装到位?

9、电表的大小达到了合同上约定的配套标准了吗?10、楼道灯是否可以正常使用?

11、入户门是否完好,并可以正常开启和使用?12、对讲和报警系统是不是可以使用?13、照明分户配电箱是不是安装到位?14、检查配电箱的空开?

15、总电源进户线应采用(3根)不小于10m2的铜芯绝缘线,看看是吗?

16、总电源出户线--灯具回路应采用(2或3根)不小于2.5 m2的铜芯绝缘线,看看是吗?17、总电源出户线--其他回路因个采用(3根)不小于2.5 m2的铜芯绝缘线,看看是吗?18、开关、插座是否齐全?

19、电路是否已经通电?(最好带上个电灯之类的小东西检查插座的通电情况)20、插座面板的外观是不是高低在同一个水平面上(横平竖直)?21、电路管线是否暗埋?22、宽带是否接入到位?23、电话线是否接入到位?24、有线电视是否接入到位?25、地面是否经过搓毛找平处理?26、地面存在开裂的现象吗?27、地面是否有管线裸露?

28、地面是否已经表明隐藏的管线走向?29、墙面、天花板是否达到配套标准?

30、墙壁是否存在开裂的情况(并详细核实开裂的长度、宽度和数量)?31、天花板是否存在开裂的情况(并详细核实开裂的长度、宽度和数量)?32、外墙是否渗水?33、卫生间的防水检查?

34、卫生间的上、下水部分是否通畅?

35、卫生间上下水预留的位置与户型图上的位置相符合吗?36、卫生间管网是否完好,不漏水?37、卫生间如果有烟道,看是否通畅?

38、卫生间的水平地面比厅、房的水平面低吗(2-5公分)?39、厨房上、下水部分是否通畅?

41、厨房上下水预留的位置与户型图上的位置相符合吗?41、厨房管网是否完好,不漏水?

42、厨房的烟道是外挂还是内置,符合标准吗?

43、厨房的水平地面比厅、房的水平面低吗(2-5公分)?44、检查楼板有管网穿过的位置是否存在漏水的情况?45、室内门是否完好,有无变形?46、塑钢窗是否变形?

47、塑钢窗的推拉是否方便?48、塑钢窗边角处是否渗水?49、塑钢窗的拉钩是否完好?50、外飘窗是否渗水?

51、窗台是否渗水(特别是窗台底下的外墙)?52、阳台与客厅衔接部分地面是否开裂?53、阳台的地漏是不是有问题?54、阳台的油漆等是否有问题?55、空调洞是否打好?

怎样才能顺利地收房,又能合理地维护自身合法权益?当接到入住通知单的那一刻,苦等了许久的期房终于可以入住了。但面对知之甚少的住所,是好是坏,全凭您收楼时的经验。怎样才能顺利地入住翘首企盼的新房,又能合理地维护自身合法权益?以下一些可行的方法,仅供您参考。-带好资料准备收楼

接到开发商的入住通知单(也叫入伙通知单),就标志着业主收楼的开始。入住通知单,一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。您如果身在外地,没有足够的时间亲自办理入住手续,那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件,当然这位委托人必须持有您的委托书。

一般来讲,您有一些买房的费用是在入住的时候需要交纳的,通常开发商也会与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》,办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。例如您剩余的房款,这时候您一定要带上,否则开发商会按照合同计算您的违约金。为了避免这些损失,您还是尽量带好该交纳的各种费用。

-交纳公共维修基金以及先期的物业管理费

既然是买房,那么您必须要履行您该尽的义务。其中,房屋的公共维修基金就是您应该缴纳的费用。您在未来居住生活中可能会遇到房屋的大型维修,如果不缴纳这笔费用,您正当的权益将得不到维护。即使您信不过开发商,也千万要认识到,这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的,他们占不到任何便宜,这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的,开发商根本无权动用。但是如果您不交纳这笔费用的话,今后您在日常生活当中会遇到各种各样的困难。

还有,任何一个小区,在入住以前,它已经聘请了为小区服务的物业管理公司,为了让小区能够顺利地交到物业管理公司手里,您必须先交纳几个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金),让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动,在未来的这几个月当中,您就不用再交纳任何的物业管理费用。

-认真检查您的房产,别放过任何纰漏

其实这步工作是您在早些时候便应该进行的,但往往开发商在签订合同时回避这个问题。当您交纳了房屋尾款、公共维修基金和先期物业管理费用后,就应该提出去看现房。这时候您最应该注意的就是在质量上以及面积上的问题,如果您发现有什么明显的纰漏,比如房屋漏水、地板明显裂缝,属于开发商在建设过程中可以避免的问题但还是出现的失误,您完全可以在入住验收单上拒绝签字。但如果属于因为气候、温差等原因发生的墙皮开裂等现象,您可以责成开发商在规定的期限内加以维修。

您检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面,一方面,如果真是感觉小区的各方面条件达不到入住的标准,您不应该得过且过,应该明确指出其不具备交工的理由。不仅如此,还要向开发商索要您该得到的违约金。

另一方面,当您确信房屋质量基本可以达到满意的程度,就应该按照合同中约定的面积误差来和开发商交涉。合同中规定,双方在实测面积方面存在着正负三的差额,如果开发商交给您的房屋面积大于合同中规定的面积,您必须按照合同中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款;如果小于规定中的面积,开发商应该退给您相应部分的房款。-交纳契税,为得到产权证早做准备

现房看过后,如果觉得比较满意,接下来的工作就是开发商通常会向您提出交纳买房契税的要求。其实,契税是在您办理产权证的时候才交纳的,但开发商为了避免以后的麻烦,将提前向您收取。按照国家有关规定,买房人在买房之后应向政府交纳总房款2%~4%的契税(面积在120平方米以下的房产,按照总房价款2%的标准收取;超过120平方米的,超出部分按照总房价款4%收取),开发商有权代收代缴。这一点希望您能理解,因为您买房时的按揭贷款是由开发商提供担保的,如果您一旦拖欠银行的贷款,开发商将承担担保责任,您的契税如果收缴完毕后,取得产权证并完成抵押登记后,担保贷款将变成抵押贷款,即把您的产权证放在银行做抵押,您按时还款即可,开发商可撤离担保。如果您觉得开发商可信的话完全可以把这笔钱交了,免得今后与开发商纠缠不清。-一表两书要审查

交付的房屋到底是否具备了入住标准,不是开发商说了算,政府有关部门出具的文件才算数。现行规定,房屋竣工后,建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检,检验结果报质检站备案,由质检站出具备案表。所以这时候您要向开发商提出看质检站出具的《武汉市建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

《武汉市建设工程竣工验收备案表》是收楼的前提,即使开发商做得再好,如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收楼。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备,并享受开发商提供的保修服务的通行证,有这两书在手,就说明您得到的房产还是比较可信的。-签订《物业管理公约》

您能签订这项公约,说明您的房产基本达到您的理想标准了。《物业管理公约》是您在未来居住生活中在小区将享有什么样的权利与义务的标准。但您这时候不要犯糊涂,别以为每月每平方米不过几毛钱,买得起当然住得起,您要看清,您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的,要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白,防人之心不可无嘛。还有,您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下,到底具备不具备您要求的管理标准,别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦,如果提前认识这家公司,在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼。-算好公摊面积,签收《房屋验收单》

您所买的物业有多少分摊面积?您也许不是购房专家,但您不能置之不理,这直接影响到您居住面积的多少以及今后交纳物业管理费的多少。您要让开发商出具武汉市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》,看看您楼层什么地方是需要分摊的面积,做到心知肚明,少花冤枉钱。

好了,基本程序就差不多了,您在经过深思熟虑后,确认没有问题,就可以签收《房屋验收单》了。

-装修问题别忽视

接下来的工作,您可以和开发商像朋友一般聊天了。您买的是毛坯房,您要让开发商提供房屋的设计图纸,以便在装修的时候避免损坏房屋结构。此外向物业管理公司要《装修开工证》,双方签订一份协议,明确您在装修过程中的权利与责任,比如几点到几点能装修而不影响到邻里。当然装修管理费多少、垃圾清运费多少要问清楚,看看有没有不合理的收费。-拿好钥匙,一切ok 恭喜您可以顺利地拿到钥匙,但您别得意忘形。最好看看钥匙是否能对号入座,锁具是否完好。查抄一下您家的水表、电表的使用数目,因为在建设当中,工人毕竟使用了您的能源,这点咱们可千万别吃亏。最后,到物业管理部门索要您出入小区的门卡,回去计划装修事宜,争取早日搬进自己的家。

如果还有任何问题的话可以咨询下行内的朋友。

范文3:购买商品房签订购房合同七大注意事项

购买商品房签订购房合同七大注意事项

购买商品房时签订的购房合同里包含了购房者的权利和义务,购房者在签定购房合同时要注意哪些问题才能使自己的合法权益得到保障,新地产小编整理了买房签订购房合同七大注意事项,供您参考.购买商品房时签订的购房合同里包含了购房者的权利和义务,购房者在签定购房合同时要注意哪些问题才能使自己的合法权益得到保障,新地产小编整理了买房签订购房合同七大注意事项,供您参考。签订购房合同注意事项一:关于房产证

陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策:

1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。

2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为律师建议增加补充条款:

如果因出卖人的原因,导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,双方选择以下第____种方式处理:

1、买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。

2、买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。

如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。

如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则视为出卖人违约。签订购房合同注意事项二:关于五证

陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。对策:

1、复印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。律师建议增加补充条款:

出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的,出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。签订购房合同注意事项

三:关于公摊面积

陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。对策:

1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。律师建议增加补充条款:

双方协商一致,同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理:1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算,超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。

2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

签订购房合同注意事项四:关于书面通知

陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。对策:

1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。

2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。

律师建议增加补充条款:

本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。

签订购房合同注意事项五:关于所售房屋的抵押

陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证,不具有物权。对策:

1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。律师建议增加补充条款:

出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况,若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。签订购房合同注意事项六:关于物业管理公约

陷阱:《物业管理条例》今年9月1日实施,其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则,开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。对策:

1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。律师建议增加补充条款:

出卖人在出售房屋前,应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。

买卖双方在签订本合同时,应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。

签订购房合同注意事项七:关于各方责任范围

陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。对策

1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。律师建议增加补充条款:

如果因出卖人的单方原因导致退房,出卖方承担的责任范围如下:出卖人的责任范围:

1、退还已付房价款及其利息(此利息的计算,如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。

2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。

3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。

4、对于按揭付款的买受人,出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括:银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。

范文4:购买商铺注意事项

在购买商铺前,应该注意以下几个问题:1、房屋权属情况

应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况,包括是否抵押、是否受司法限制等情况。

2、相邻权问题

应了解整个物业的整体规划,做到宜细不宜粗,明确好物业的通风、采光、通行以及物业的建筑布局走向等,以避免日后商铺在经营上带来的不必要的纷争。3、贷款风险

商铺贷款额度低,年限也短,60%的贷款期限一般小于10年。而银行对商铺贷款者的资质审核也要比住宅审核严格,因此投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。4、对开发商、销售商审核

审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售一切证照,查清是否有抵押行为,以免将来无法办理产证。

签订商铺买卖合同应注意:5、房屋用途

在签合同时,购房者应了解所购房屋用途确实是商用,并在合同中注明。6、公用分摊面积

选择按使用面积计价的方式并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属,确定公用部位的规划设计。同时,让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法。7、包租承诺

许多开发商对包租承诺采取非书面承诺的方式,在签订商铺购买合同时,应将包租承诺落实到具体的合同条款中。另外,商铺的逾期交房直接影响包租协议的履行,在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定,并约定一旦逾期交房时,开发商除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。8、物业管理

许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上,这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节。因此,在购置商铺时,不要轻易地和开发商签订物业管理合同。9、注意商铺的交房条件

商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件,并在交房时特别予以注意验收。

小贴示:无论是购买或者转让商铺,在交易过程中都要缴纳一定的费用,这些费用具体包括:登记费:每套300元,申请人(买卖任何一方)缴纳;合同印花税:买卖双方各按房价的0.05%缴纳;交易手续费:按照成交价的0.5%缴纳,买方缴纳;契税:按房价的3%,买方缴纳;

营业税及附加:买卖差额的5.55%,卖方缴纳;

土地增值税:买卖差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算);个人所得税:净收入(买卖差额扣除以上所有相关费用和税费后)的20%。

1、商铺安全性2、商铺有无租约及租约到期日。例如,有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购买权,划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。3、租金调幅

以5年租期的租约为例,前2-3年租金不增,从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种:累计递增,即每年租金按照递增比例递增,但是递增基数以前一年租金价格为准;环比递增,即每过一段时期(一般3年左右)租金上调。4、租金价格

商铺租金除了要符合自己的购买承受力外,还要与周边商铺和同类产品作比较。5、商铺贷款

相关政策一般商铺贷款总额不超过300万元,贷款额度最高为6成,期限为10年。

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静安新城是上世纪90年代为安置从静安区动迁来的居民而建设的小区。2002年4月15日,在市委市政府的牵头下,静安新城正式归属闵行区管理。静安新城属地化管理后,七宝镇政府几乎每年都将该区域的整治列入镇实事工程。不过,有着近15年房龄的静安新城,一些早期建设的动迁房,如今设施陈旧等问题日渐突出。为此,七宝镇政府决定分三年对静安新城实施“平改坡”综合改造。得知消息后,开发商上海静安新成置业股份有限公司立即表示愿与政府共同“埋单”。“平改坡”综合改造的房屋房龄都在10年以上,总面积为43.93万平方米,涉及6672户居民。除了常见的“穿衣戴帽”外,小区的道路整治、管道改造、绿化修补等也将一步到位。七宝镇政府与静安新成置业公司分别承担改造费用的80%和20%。

目前,静安新城的2区、9区、10区、11区的“平改坡”改造已经率先启动,今年11月前就能完成“升级”。

具备什么特征的商铺最具投资价值?缩短空置期、降低后期维护成本以及稳定的租金增长是优质的商铺物业最主要的特征。因此,建议投资者从以下几个方面选择商铺物业:1.区位选择:尽可能选择周边配套设施完善,具有比较好的商业氛围的商铺,以保证客流量。2.硬件完善:对于水电设施、煤气管道以及商铺层高等关键要素,在选择商铺时要特别考量。3.尽可能选择品牌开发商开发的物业,以便享受更加完善的后续物业服务,避免后期过高的维护成本。商铺投资有哪些风险?投资商铺需要比较专业的眼光,投资的风险也比较大,其中主要的有空置率风险以及租户流失风险等。由于商铺持有成本高昂,除商业水电外,供暖和物业费用通常是普通住宅的数倍。如果空置,业主将蒙受较大经济损失。因此,在购买商铺前,业主计算投资回报率时应该考虑到空置期问题,不应以每年12个月计算预期投资回报。商铺交易有哪些注意事项?一手房商铺购买手续相对简单,纠纷多发生在二手商铺交易中。因此,二手商铺的买方过户前一定要做好产权调查。主要关注以下几个方面:1.租约核查:如果该商铺购买时带有租约,一定要确认租户是否签署放弃优先购买权声明。2.买卖合同约定清楚双方权利义务,尽可能寻找正规公司律师拟订买卖合同。3.卖方相关票据保管妥当:一定要确认卖方手上的税票齐全。

4.过户前查询物业:主要查询上任业主是否有拖欠缴纳的相关费用(物业、供暖等),如果有,要求业主结清。

新浪乐居$]# b)}. z- l、5.过户完毕立即办理物业交割、物业更名等相关手续。商铺的平均投资收益是多少?

就北京城区平均水平而言,一手商铺出租的年回报率应该在8%左右(出租年回报率=月租金×12个月/商铺初置成本)。二手商铺由于已经是现铺,初置成本会比较高,一般在6%-7%上下。购买二手商铺主要有哪些额外费用?

额外费用主要是缴纳税费。对于个人交易而言,卖方需承担营业税(买卖差额的5.5%)、土地增值税(增值额的30%-60%),以及印花税(合同金额的0.05%)。买方需承担契税(合同金额的3%)以及印花税(合同金额的0.05%)。对于公司产权交易来说,还应支付公司房产税以及土地使用税。

商铺本身是高投资高风险的项目,一般来讲,五年是经济发展的重要周期,不能期望一两年内能获利较高。怎样投资商铺才能赚钱?我们需要做足准备工作,这样虽然会花费一些时间与功夫,但后期却是相当省心。

1、考察周边的市政规划、居住氛围、居住人群、人流情况以及消费习惯

2、调查市场租金:,大致估算投资回报率:以单位平方米的租金除以单位平方米购买的价格,最后乘以12个月,得出的结果即为年回报率,如年回报率能达到8%10%之间,该商铺即值得投资,而高于10%的年回报率,自然是更好的。

3、调查清开发商的实力以及该商铺的预售许可证:有实力的发展商几十尤平米的社区2-3年完成了,而有些发展商可能需要5年以上的时间。如果你在早期开发初期买的铺,整个社区的人口入住比较缓慢这样的商铺就没有办法经营。4、注意区域内商铺的总量和增量

目前,随着城市化进程的加快,在各地旧城区改造中出现不少新建的商业街市,但一些地方商业街规模过大,商铺总量与当地购买力的数量不相适应,导致商铺空置率上升,使商铺局部总量供求关系失衡,导致当地商铺总体价值下降。因为投资市场的投资类别比较少,商铺投资出现了较大的增量态势,不少投资者投资商铺为间接投资,即投资商铺是为了获得商铺租金收益而非自用,在找不到求租对象时,只得空置。5、考察商铺所在商铺的种类和规模

所谓种类,是指所投资的商业圈是否是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的综合商业圈。往往是综合性的商业圈才容易吸引消费者,并迅速成为新的商业中心。所谓规模,指的是商业圈不能太小,要有一定的规模。这要求发展商具有雄厚的资金实力和良好的经营状况。6、严格界定实用面积与建筑面积,避免缩水;

7、仔细研究商铺的物业管理合同:商铺物业管理的内容是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一,许多投资者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上,同时这也是广大消费者在购买商铺时极易忽略的环节。一定要在事前仔细研究物业管理合同,要注意配套设施的分户独立性,要注意是否有独立的水表、电表及其他必备的独立设施。避免因为共用诸如一个大电表而无法分户,造成不必要的额外费用纠纷和增大不必要的投资成本。并在合同中明确约定水、电、气等的收取、分摊、使用等事项,事后如果出现纠纷,应与物业管理方协商解决。

6 R* x1{shbiz.bbs.house.sina.com.cn8 O/ q# e' P9 U6 i) l买房购房装修论坛房产论坛3 W. D/@! w+ V新浪乐居论坛z8 G商铺投资定位决定增值收益

1、商铺吸引投资者的主要原因在于其诱人的投资回报,而在选购时要考虑的问题很多,有区域因素、项目因素、价格因素,还有投资市场的状况等等。选择什么样的商铺投资?投资各类商铺时应该注意什么问题?这些都是投资者最为关心的问题,记者分别归纳总结了投资社区商铺、商业街商铺和商务中心商铺应该注意的事项,以作投资参考。2、投资社区商铺,需要长期打算、理性对待,更要做到心中有数。投资者在购买商铺之前就要想好经营范围,比如租给做餐饮,在购买前就要问清楚有没有烟道,如果将来不是用来出租给餐饮、娱乐类商家,就最好不要选择复式商铺。3、商业街可以是一条街,也可以由一条主街加多条副街组成,但距离不能过长,超过600米就可能使消费者产生疲劳和厌倦感。在投资商业街商铺需注意三点,一是商铺长度,二是“可视性”,三是各种外界因素的影响。繁华的商业街因其优越的商业氛围、稳定的客流量,决定了该类商铺的收益水平较高,但地段好的“旺铺”也往往价位高不可攀,盲目投资存在被套牢的风险。

4、投资商务中心的商铺一般注意三点,一是商务区中从事现代商贸服务行业的人员较多;二是商铺定位准确是否对物业投资潜力有很大的影响;三是此类物业初期投资额较大、压力相对较大,对投资者的资金实力要求较高。商务区商铺有几个特点,客流消费对象相对稳定,消费能力相对较高。5、作为投资者,商铺投资一定要有定位。在养商期要心态平和,眼光放长远一些,先要放水养鱼,理性地制定一个合理的租金价格。宽松的环境、好的生存方式,这样才会有下一步的利润增长空间。如果一出租就想快速收回投资,租金高得让经营者没法生存下去,那么就不会顺利度过养商期,投资的商铺很有可能就会出现“断租”的现象,最终影响商铺的增值潜力。

商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅,转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析,影响商铺升值的因素主要有以下几点:1、零售业带动商铺中国入世后,零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场,内资零售业也加紧“圈地”步伐,特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。据2001年11月零点调查与指标网的调查结果显示,最适合进行特许连锁经营的行业是零售业(43%),其次是服务业(23.9%)和快餐业(22%)。值得关注的是,家电等专业连锁店快速的发展引起了业界的重视。因此,未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。2、人气指数大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺,客流量的走高带动了商业兴旺,为投资商铺带来很大空间。因此,选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量;位于小区内的商铺,小区人气兴旺与否是很重要的因素。住宅小区内业主多,就意味着消费需求多,开个商铺做生意有得好做,投资商铺也就有得好赚。关键之处在于,小区必须具备一定规模。例如,万科城市花园的优诗美地的商铺已渐成气候,成为投资者的投资热点。3、地区潜力商业氛围浓的地段,商铺会有较高升值潜力,反之亦然。在市政动态方面,沪上着名的商业街南京路和淮海中路将引来新一轮改造。南京东路邀请国际着名咨询公司麦肯锡进行长远目标定位,到2010年,把南京路建设成国际一流商业街。淮海路请来仲量联行为其进行一期商业改造规划,计划将淮海路建成更为时尚的商业街,届时将有更多国际一流品牌旗舰店一路排开。上海中心城区繁华商业街上第一座大型公共绿地--5万平方米的四川新浪乐买房购房装3北路大型绿地建设方案已经敲定,2002年建成后,四川北路商业街商业布局和档次都将进一步扩大和提升。因此,上述地区的商铺有一定的升值潜力。商铺投资种类

商铺投资的种类可以有很多种分类的方法,按照商铺的开发形式对商铺进行分类,具体分类如下:

1、商业街商铺投资;2、市场类商铺投资;3、社区商铺投资;4、建筑底商商铺投资;

5、百货商场、购物中心商铺投资;6、商务楼、写字楼商铺投资;7、交通设施商铺投资投资商铺五要素1、投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。2、位置与住宅不同的是,投资商铺的目的是为了赚钱,因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥,但购物的客流量却相差千里。因此,作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。3、规模具备优越的位置才能聚来人气,才拥有获利的基本条件,而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先,因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有;其次,才能引来大商家进驻,带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模,各种新型的经营方式无法展开,同时也限制了人流量。4、价格多数商场位于繁华闹市区,这里寸土寸金,因此,商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”,贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位,价格可能只有繁华闹市区的一半,但因为保证不了人流量,顾客稀少,很可能买了商铺后干赔不赚,最后转手都无人敢要。5、回报投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说,以银行按揭形式购买一个铺位,每月月供与租金相差不多,与铺租位不同的只是多付一个首期款,而日后商铺归为己有,使经营成本大为降低,与同行竞争力增强。对后者来说,投资风险前三年由发展商承担,收益与银行储蓄利率相比相差无多,但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。投资商铺技巧1、商铺吸引投资者的主要原因是在于其诱人的投资回报。要使商铺长盛不衰,取得丰厚利润,可要从最初的选购商铺开始,但是如何在商铺选择上就处于有利地位呢?商铺选购要考虑的内容很多,有经济环境、有商铺的房地产因素、商业因素,还有供求关系以及投资市场的资金状况等,下面就献上12个小技巧,以供参考。2、技巧一:选择适当的行业类别位于交通运输站的店铺,应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺,应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺,应以经营文化办公用品为主,且商品档次应较高。位于学校附近的商铺,应以文具,饮食,日常用品为主。3、技巧二:有“傍大款”意识即把店铺开在着名连锁店或强势品牌店的附近,甚至可以开在它的旁边,不仅可省去考察市场的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。4、技巧三:选取自发形成某类市场的地段新浪买房购房在现实生活中,管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定,但在长期的经营中,某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。5、技巧四:选择有独立门面

有的店面没有独立门面,店面前自然就失去独立的广告空间,也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间,这会给促销带来很大的麻烦。6、技巧五:了解商铺周边民众购买力购买力是依附人而存在的,购买力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。当然,在那些消费能力强的购买力所在区域,商铺的价值高,获得的成本也相应较高。7、技巧六:看人流量商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流,其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。8、技巧七:选择路边店

商铺位于一条道路一侧,拥有道路,来回两个方向的客流,价值低于路角店,是商铺中最常见的临街状态。9、技巧八:选择好的建筑结构建筑结构的形式多种多样,理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式(如体育场馆),其优点是:展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。10、技巧九:了解开发商

选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程,拥有众多的合作伙伴,这对项目的商业前景本身也是一种保证。11、技巧十:周边交通便利理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客(购买力)的交通设施,即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点,还具有停车场12、技巧十一:看商铺的前景商业环境考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位,虽然前期租金很低,商户难寻,但时机成熟之时,就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。13、技巧十二:把握投资时机从总体上说,经济形势良好,商业景气、商业利润高于社会平均利润,这个时期未必是投资商铺的合适时机,在商业发达地区或商业繁荣的时期,投资者商铺选址的空间很小,而且获得成本很高。反之,在有发展潜力的区域内,商业气候尚未或正在形成中,是商铺投资的合适时机,投资者可以在较大的范围进行商铺选购。购买商铺注意事项1、商铺安全性商铺有无租约及租约到期日。例如,有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购买权,划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。2、租金调幅

以5年租期的租约为例,前2-3年租金不增,从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种:累计递增,即每年租金按照递增比例递增,但是递增基数以前一年租金价格为准;环比递增,即每过一段时期(一般3年左右)租金上调。3、租金价格

商铺租金除了要符合自己的购买承受力外,还要与周边商铺和同类产品作比较。4、商铺贷款相关政策一般商铺贷款总额不超过300万元,贷款额度最高为6成,期限为10年。

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范文5:商品住房验收标准和注意事项

3月15日12:49需要带的工具:1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通6)1只计算器---用于计算数据7)1只水笔--用于签字8)1把扫帚--用于打扫室内卫生9)1只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头,建议早晨8:30去或下午2:30去。1)去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要查验: A房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B《住宅使用说明书》--可带走 C《竣工验收备案表》 D面积实测表 E管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走如果房产商准备充分的话,一般10分钟即可查看完资料。2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,)以双方签定合同为准.一般这个时间因人而变,时间为30--40分钟.看完那些资料后,基本就可以去验收房子了,提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们交流,验收好后,再交付费用.从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)1)详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大)提示:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝提示:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。3)仔细检查地面仔细检查地面有无空壳开裂情况。提示:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。提示:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。5)验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。提示:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。6)验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。提示:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。7)核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;提示:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。8)测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据,最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。好了,检查完这些工作,如果没问题的话,那就交钱去吧;若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。最佳收房流程核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→根据协议内容解决交房中存在的问题,无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主签署《住交接单》。同时要求,开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。物业管理费一般交付后才开始计算,验收时要签前期物业合同.

范文6:购买平行进口车注意事项

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购买平行进口车注意事项一台进口汽车可以便宜10%~20%,让车粉儿们心里直痒痒,平行进口车真的靠谱吗?购买平行进口车需要注意什么呢?下面为大家总结购买平行进口车的注意事项。1.售前防范:

选择可靠的汽车销售公司,“谁开票,谁负责”政策规定最终开具汽车销售发票的公司为客户提供质保。如果经销商提供的是非本地发票或非本公司开具的发票,车辆一旦出现问题,销售车辆给您的公司不承担责任,您若要维权,要到开具发票的公司所在地进行起诉,消费者往往是索赔无门!2、相关手续

正规平行进口车经销商必须向消费者出具以下几项文件,这几样文件缺一不可,记得必须向经销商索要。一、货物进出口证明书二、进口机动车随车检验单三、车辆一致性证书四、车辆正规发票五、进口车辆电子信息

这些证件主要用于车主缴纳车辆购置税,但目前只有部分省份要求在上牌中出示电子信息表,消费者可按需索取。

此外,关于之前很多人热议平行进口车的中国国家强制性产品认证书(3C认证),由于某些平行进口车车型是通过正常的小批量采购形式进口的,所以不是每台车都有3C认证书,并且在车辆上牌手续中也没有3C认证书的出具要求,因此并非是购买平行进口车的必要条件。(无忧e车将提供所有相关手续)3.车型配置

需要提醒的是,海外销售车辆时,国内是以分某某版、某某款的形式区分同一车系的不同车型,而海外则是以“加包”的形式对车型进行售卖。这就需要消费者对车辆配置有一定了解,具体配置细节可以向经销商索取。同时,在消费者与经销商的售卖合同中,也应有详细车辆配置。4.关于“订金”

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对于消费者看好的车,只要是有现车但未走完手续的,就需要缴纳一部分定金(并非“订金”),这是因为经销商在走手续时需要一定时间与费用。消费者如果临时取消预定车辆,经销商只能在办完手续后低价尽快将车辆售出,这部分风险不应由经销商承担,应从定金中扣除一部分或完全扣除。而具体扣多少金额,则需要消费者与经销商事先约定好,否则在产生纠纷时无从对证。4、售后、三包保障

一般来说,平行进口车总经销商会为车辆购置一个商业售后三包险,这部分费用只需消费者承担一小部分。因此,在购车时,消费者应向经销商索要关于商业三包售后险的相关信息。无忧e车的质保期限为到自购车发票开具日期起3年6万公里。在保修有效期内免费维修:车辆存在质量问题的,可以享受免费车辆维修服务,包括工时费和材料费。

范文7:房改房买卖注意事项

房改房买卖有什么注意事项:

购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证,房改房的产权证是否可靠,是否被用于抵押、典当等,这可以通过房管部门查验便一目了然。

假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件,那就要提高警惕了,以防上当受骗。在查验产权证时,还要注意产权证上的名字,房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人,则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是,产权证的产权分配比例必须明确,如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,此外,有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产,购买时必须了解清楚,以免引起不必要的纠纷。其次,按规定,房改房在同等价格条件下,原产权单位拥有优先购买权。因此,房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,这些单位一般被列为特殊单位,有些可能不宜有外人入住,这种公房在单位没有同意之前,不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询,明辨真假。

第三,确认产权证的准确面积。应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑面积。确认所购房屋是否有私建私搭部分,如柴火间部分,往往系房东私自搭建,属违章建筑,并不受到法律保护。

1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段:

(1)、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

(3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

(4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。2、二手房交易十项注意(1.)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

(2.)房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3.)交易房屋是否在租有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。(4).土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。(5.)市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。(7.)单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

(8)物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。(9).中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。(10.)合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

3、北京:二手房买卖可找银行做付款中间人

首次做生意的两个人由于相互之间不了解,对交钱付货的安全没有十足把握,尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金,或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做,似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务,从房产、汽车,到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。以二手房交易为例,买卖双方达成购买协议后,买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金,并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管,等到交易完成后,银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。传统二手房交易银行“监管”账户二二房交易交易费用流程交易费用流程

●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费●其它费用通过中介公司办理,手续繁琐●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费双方达成买卖协议后直接银行办理

二手房交易流程及注意事项

在签定购买二手房买卖合同时应注意的事项及后续流程。主要有以下几点:“查验业主房产证及身份证、签定买卖居间合同、如何过户、付款方式、交接验房”以避免不必要的麻烦和交易中存在的陷阱,切实保障自己的权益。查验房产证在购买签定二手房买卖合同时,首先要看你所要买的房子是否已取得“房屋所有权证书”(俗称“产权证”),因为法律规定:未取得产权证的房子不得转让。其次要看房屋所有权证是否真实、完整,是否属于允许出售的房屋,建筑面积是否与产权证上标注的面积一致。最后要了解房屋所有权人是否属已年满十八周岁的有法定行为能力的自然人,是否与他人共有,夫妻双方是否同意出售,房屋有无其他债权或债务纠纷,有无抵押;房屋产权证上的房主与卖房人是否系同一个人,如果不是,还须了解他们是什么关系,是否有委托书或公证书等。此外,还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、通风、采光条件以及物业管理,对于国家和省物业管理条例规定的物业管理服务费,业主是否已履行了义务。

签定买卖居间合同首先,要了解清楚办理房屋产权涉及到哪些税费,双方各自应承担的部分要在合同中予以约定。其次,合同中应明确双方的违约责任,在签订合同时应该详细规定双方的违约责任及违约的处理方法。如逾期交房、悔约等情况的处理,都应在合同中明确约定。最后,明确房屋交付使用的约定,合同中应约定交房时间及交付使用的房屋状况,房屋交付使用前的水、电、物业综合管理费等由谁承担等。

如何办理过户这是二手房交易的最关键环节,一定要到产权登记部门办理过户手续,才具有法律保障。为此先要了解清楚过户程序,带齐相关手续,相关人员是否要求到位签字等。

付款方式二手房交易不像其他商品交易那样可以“银货两讫”,因此确保交易资金的安全是购房最关键的。目前可行的方法,一是在合同中明确约定:在签订房屋买卖合同时,买方即支付相当于房价款百分之多少的定金给卖方,并要留有字据。在办理过户当天或交付使用后,再把剩余的房款支付给卖方(已付定金应转为房款);二是通过第三方介入,对买卖进程及房款交付进行全程监控,或是通过公证处公证采取房款提存公证,或是委托资信较好的房产中介公司提供担保,这样较安全、省心。

交接验房房屋交付使用是买卖交易的最后一个环节,如果能够顺利完成,买方即可安心入住,卖方也不再对房子负有责任。验房的内容主要包括:所交付的房屋是否就是合同约定的标的房屋;房屋是否已腾空或按合同约定该留下的家具等已留下;钥匙是否已交付;水、电、煤气、电话、物业管理、有线电视等费用是否已经结清等。二手房的交易流程手续是:

1.业主,客户和经纪方签定《房地产买卖合同》,客户交定金与业主,业主将(房地产证)原件托管与经纪方进行查档

2。由评估公司对成交物业进行评估(客户做按揭)3。客户存首期款到银行监管,同时申请按揭4。两个工作日后,银行出承诺书,(承贷款的金额)5。办理产权过户手续,

6。30个自然后,出新房产证,客户领新证,由银行自动打款给业主(首期款)7。2个工作日内,到银行做抵压手续8。15个自然日后,银行到国土局领取抵押件

9。两个工作日后,银行放全款给业主(打入业主指定账户)二手房交易的税费

买二手房买方到底要交哪些税费?经济适用房(江西省不准转让):未满五年不准转让

满五年:土地出让金款:成交价*1%(卖方缴纳)营业税:当年购入价*5.5%(卖方缴纳)交易契税:当年购入价*1.5-5%(买方缴纳)印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)交易费:6元/平方米(买方出)证件工本费:5元(买方出)商品房:满五年:交易契税:成交价*1.5-2.5%(买方缴纳)印花税:成交价*0.05%(买卖双方各缴纳)交易费:6元/平方米(买方出)证件工本费:5元(买方出)未满五年:营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)交易契税:成交价*1.5-5%(买方缴纳)印花税:成交价*0.05%(买卖双方各缴纳)交易费:6元/平方米(买方出)证件工本费:5元(买方出)

个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20%房改房交易过户程序

(一)查册到房地产交易中心查册,电脑收费。

(二)上市核准交易所领取《房屋买卖征询意见书》,交给原业主填写,并到业主原产权单位盖公章,拿到出售公有住房缴款明细表(一式5份)、分摊明细表(复印件盖公章)。

(三)晒图提供《房地产证》原件及复印件1份到房地产测绘所受理窗口(47~39号窗)申请测绘房地产平面附图,3个工作日,收费0.27元/m2。(四)递件买卖双方带齐身份证复印件;《房地产证》原件及复印件3份;《广州市房屋买卖、登记申请表》原件及复印件4份;《广州市房地产买卖合同》;《房屋买卖征询意见书》;《出售公有住房缴款明细表》;《公有住房购房协议书》分摊明细表到交易所31~34号受理窗口提出交易申请。10个工作日,不收费。

(五)查税完税买卖双方凭《过户通知书》到交易所42号窗查税,到13~17号受理窗口交印花税、交易费、登记费、个人所得税(购房满5年免交)、土地出让金取税单,到一楼交钱;62~63号窗口取契税单。

(六)过户买卖双方带身份证、交税的所有发票到40~41号受理窗签名过户。

(七)领证买方凭身份证原件到登记所领取新《房地产证》。

以上(四)、(五)、(六)可以同一日完成。完成以上所有程序历时大约15个工作日左右。

范文8:买公寓房注意事项

买公寓房注意事项

一直以来公寓房因为其容易出租且租金回报较为理想的特点而受到房产投资者的睐特别是最近两年雪梨的出租物业短缺严重房屋空置率极低租金的上扬速度飞快。这些因素综合起来投资者在感到房价可以承受的时候选择入市也就顺理成章。有些新入门的投资者认为公寓房的结构大同小异看房的时候不必像看别墅类房那样仔细和面面俱到反正买什麽样的公寓房最後的资本增都不会太高所以只要租金好就得投资。其实买公寓房还是有些窍门的买对了不但租金回报高而且资本的增也不输别墅。当然人人皆知的房屋地点要交通便利购物容易等是买公寓房的必备因素在此就不列入窍门一类了。

买公寓房首先要挑一幢楼内的好单元。所谓好单元包括楼层朝向和结构。楼层好很容易理解一些高楼层的公寓可能有很好的景色将来会成为其出售时绝对的卖点朝向好也比较容易接受在澳洲东北向的公寓最受人喜爱因为它阳光明媚冬暖夏凉结构好则相对比较难掌握由於建筑本身的特点公寓房能做到所有房间包括浴室厕所全部有窗的设计非常困难而这些地方恰恰是对通风要求最高的所以一旦有公寓可以做到三面有窗通风(除非是顶楼整层的单元不然绝无可能做到四面有窗通风)那麽这种结构一定是比较理想的。不要轻易地相信室内通风机的作用如果没有足够的通风光用室内抽风机公寓的浴室墙和天花板很快就会出现霉点时间长了不但影响美观而且对物业租金的提高和资本增都会有一定的阻碍。

买公寓房还要考虑一个非常重要的因素:管理费(Strata Levy)。常有人问我市中心的房子容易出租租金回报也很高为什麽房价上涨得比较慢?我个人认为高昂的管理费是阻碍其资本增的重要原因之一。以前每季度800元的管理费让那些想投资高层公寓的人感到为难现在这个价位在高层公寓中几乎已经绝迹每季度1500元以下就算是便宜的超过2000元/季的公寓在CBD范围内已经是屡见不鲜。我们知道公寓的管理费是一个长期存在并且每年都会有所上涨的费用。它甚至不像是房屋贷款你可以越还越少而是越缴越多。这是投资者除房贷利息外要支付的最大投资成本如果每年增长速度太快势必对投资者的回报产生影响从而对将来出售物业时的价格形成障碍。因此在投资公寓房前请律师仔细阅读房屋管理报(Strata Report)是买房者一定要做的功课千万不要因为想节省几百元钱而酿成投资大错。

如果坚持买精装房请注意以下几点:开发商和物业、厨房的烟道、阳台与其相接的地方是否会存在积水问题,楼板是否漏水。。小地方太多了

与普通住房相比,它主要具有如下特点:一是地理位置佳,往往位于市中心或交通便捷地区,二是硬件配置优,一般具有传统酒店的装修布局和高水准的专业服务,三是家庭氛围浓,与酒店相比,酒店式公寓能提供家庭式的居室环境。在选择酒店式公寓时,主要关注以下几点:一要看生活配套是否齐全;二要看物业管理是否专业,一般需有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理;三要看租售计划是否完整,对于将酒店式公寓作为投资产品的购房者而言,开发商的销售或包租计划至关重要,直接影响收益大小。

需要关注的是,酒店式公寓也有其特殊之处,如果忽略这一点,可能带来极大的隐患甚至直接导致投资失败。主要在于:一是酒店式公寓的性质,房屋根据用途的不同可分为住宅、商住用房、办公用房等,一般而言酒店式公寓属商住用房者居多,具体应查阅规划许可证并在购房合同中明确;因性质不同,可引发诸多问题,如购买的酒店式公寓属商住房,则水电费计价标准高于住宅楼,不可落实户籍登记,土地使用年限为50年,交易税费、租赁税费也远高于普通住宅楼。二是酒店式公寓一般是精装修房,而我国目前对精装修房尚未出台具体可行的质量标准,因精装修房质量不佳而产生的投诉和诉讼也逐年增多,购房者在购买酒店式公寓时亦应对合同约定的装修品质、范围、验收标准等作出明确约定。酒店式公寓的税费怎么算还要知道买进时间的,上家:第一:营业税(合同价-买入价)X5.65%第二:土地增值税:(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)X系数注:1、自然增值税=买入价X5%X房屋年限(按产证记载时间足年算)2、系数:(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价<50%,系数选30%50%<(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价<100%,系数选40%100%<(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价<200%,系数选50%200%<(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价,系数选60%第三:个人所得税(合同价-买入价-营业税-土地增值税)X20%下家:第一:契税合同价X3%第二:交易手续费合同价X5‰还有中介费另计。